この決めるべき5つのこと
「１．土地選定、２．時期、３．間取り、４．資金、５．住宅会社」
土地選定で決めること
①欲しいエリアの相場坪単価を理解する
②エリア重視なのか、建物重視なのか
③エリア絞り、もし無かった時に範囲を広げることができるか想定しておく
④広さや形、駅・教育施設・商業施設からの距離、方位など気になることを優先順位を決める
⑤友人からの紹介より不動産会社からの紹介が一番得する
⑥近隣の情報なんて全てわかりません
⑦あなたに1番の情報は回されないです
①欲しいエリアの相場坪単価を理解する
欲しいエリアの相場坪単価を理解するしないと建物と合わせて想定資金に合わすことができません。
住宅は土地が決まり、建物の金額が決まります。土地の形が建築場所によって建物金額が大いに変わります。
希望に合う土地が見つけ土地を購入を検討しても、予定の総額に収められるかわかりません。
住宅は土地が決まった後に建物の金額が決まります。
土地の形や建築場所によって建物金額は大いに変わります。
②エリア重視なのか、建物重視なのか
仮に総額6000万円＋諸費用100万円の資金想定だとします。（建物は30坪建築想定）
土地が2000万円の場合は残り4000万円で建物費用を回すこととなり、この場合では大手ハウスメーカーでも安い工務店でもどの会社でも建築可能です。
土地が4000万円の場合は残り2000万円で建物費用に回すこととなり、工務店やローコストメーカーでしか建築できません。土地が高すぎると、建築したい住宅会社で出来ない可能があるので、先に土地決めることを推奨します。
※広大な土地をお持ちの方や広い土地を購入予定の方は、先に建物費用を決めて、土地に落とし込むことが可能です。
土地の相場を知る どれくらいの家大きさがいいか想定し土地を決める そもそもモデルハウスや展示場を見ても土地がないと何も決まりません。 土地の上に建物が建つので、建物の予算を決めても土地の地形に合わせて建築をするので建物や住宅会社を先に決めるのはナンセンスです。
③エリア絞り、もし無かった時に範囲を広げることができるか想定しておく
土地の購入を検討する時、欲しいタイミング、安い価格、立地が完璧なものを購入できる方は1割もいらっしゃらないと思います。ほとんどの方が第一に価格、そして土地の形、地形や雰囲気が合わないなどの順番で購入できない方が多いです。特に欲しいタイミングで売地は出る訳でなく、現状で判断するしかありません。ただお子様の進学や転勤など鑑みて、早くしないといけない場合があります。その時は、希望のエリア外で探すことも念頭におきましょう。例えば、希望エリアから変わっても、お子様の学校区に問題がないか、実家や職場からの距離感、商業施設へのアクセスにストレスがないと想定できる場合は範囲を広げるべきです。いつか土地が売りに出させるかと思っても売りに出されないかもしれません。土地が出るかもではなく「出なかった時のことを考えて」土地選定をしましょう。
④広さや形、駅・教育施設・商業施設からの距離、方位など気になることを優先順位を決める
③でも記載したようにエリアを絞る必要があります。その際広さや形、駅・教育施設・商業施設からの距離、方位など気になることを優先順位を決めることが重要です。全て兼ね備えた土地を手に入れるには、時間とお金が必要です。例えば土地が希望のサイズなくても、学校や駅の距離を優先する、もしくわ整形地の土地であれば、や商業施設から少し離れても許容できるなど、1番目は土地、2番目は駅からの距離、3番目は方位など優先順位をつけないといつまで経っても決めれません。１００点の土地があれば良いですが、時間とお金で解決できます。ほとんどの方が70点から80点だなと思えば問題ないです。「住めば都です」。
⑤友人からの紹介より不動産会社からの紹介が一番得する
家づくりにおいて、親族や友人・職場で話題になることが多々あると思います。友人の意見に耳を傾けるのも悪くないですが、家づくりを1度、立ち退きや建て替えなどで2度経験されている方もいますが、言葉は悪いですが所詮素人の知識です。そこからの話は偏見や誤った情報が含まれているかもしれません。
その一方で不動産会社と住宅会社は常に協力関係にあります。常に土地情報の交換や水面下で情報を共有している場合が多々あります。不動産会社は仲介手数料で粗利を稼ぎ売り上げを伸ばます。
不動産会社は住宅会社に客紹介をし成約時には、ほとんど紹介料を支払います。住宅会社は不動産会社からの紹介してもらった手前があり、お客様をなんとしても決めたい。お客様は紹介名目があり、建物の見積提示時は最初から不動産会社からの紹介割引など価格反映されおり一番メリットがあります。住宅会社は不動産会社に紹介料を支払ってでも契約を1件決めることの方が大きな意味を持つのです。各社会社のルールで割引率を決めている場合もありますが、私の経験則ではありますが、親族・友人より不動産会社からの紹介が一番メリットが金額に反映されます。不動産会社に行った時は、住宅会社をいくつか紹介してもらいましょう。もしそんなに無いと言われた取引が下手業者です。看板や規模が小さい不動産会社であったとしても、住宅会社の営業マンと何か繋がりあります。そのような不動産会社から住宅会社を紹介してもらいましょう。そして是非、住宅展示場やモデルハウスに行った時に、知り合いの不動産会社からの紹介で来た旨を伝えましょう。ほとんど営業マンは初見でも凄く良い接客をしてくれますが、より一層対応も良くなります。
⑥近隣の情報なんて全てわかりません。
よく隣近所や周辺にどんな人が住んでいるかなど気にされる方がいますが、近隣の情報なんて全てわかりません。済まないとわからないことがたくさんあります。仮に今よかったとしても、隣が引っ越ししたり、近所に理解できない人が引越ししてくる場合もあります。購入予定地を昼夜歩き、ゴミ屋敷の有無、音や匂い、雰囲気を把握することなど可能ですが、人間模様まで把握するのは不可能です。また不動産会社も過去部落地域・同和地区だからと言って調べたり偏見を持って話すことは禁止されています。
新興住宅地や高級住宅地だからと言って何もかも安心できる訳ではなく、住まいないとわからないことがあります。
⑦あなたに1番の情報は回されないです
売地状況などタイミング次第と言いますが、 不動産会社や住宅会社をたくさん見学・相談したからと言ってあなたに良い情報を伝えることはありません。良い土地情報があれば、1番にお金を出せるお客様に土地情報を伝えます。そのお客様が契約すればホームページに掲載せずとも売れるからです。
ただ明確な条件「土地の金額、広さ、購入時期」など伝えていれば問題ないです。
紹介する不動産会社も、お客様に紹介し「方位が悪い」「道が狭い」「小学校やスーパーの距離が遠い」など後で条件を加えられると、条件のハードルが上がり、次に紹介することを面倒に思います。土地はあなたに条件に合った売地情報が出るのではなく、現状の売地情報を提供することしかできません。土地は車のように自分好みに改造できるものではないので、譲歩できる部分を考えましょう。
もしご自身でできないのであれば、住宅会社の営業マンに依頼することがベターです。
ただ依頼する場合は営業マンを裏切らない行動をしてください。土地だけ紹介を受け、他社で建築するという非常識で薄情な人もいるので失礼のないようにしましょう。